Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Рынок жилья Канады

Давно не доходили руки до канадского пузырька на рынке недвижимости, но пока написанное в августе в общем-то актуально, в сентябре цены достигли своего пика и начали медленно сползать вниз. Последний отчет по ценам за ноябрь показал падение цен в 6 крупнейших городах Канады на 0.2%, годовая динамика пока очень неплохая (+8%). В Торонто пик цен зафиксирован в октябре, в ноябре падение на 0.2%. Ванкувер пошел корректироваться раньше и процесс идет веселее, в октябре цены снизились на 0.3%, в ноябре сползание продолжилось (-0.2%), годовой прирост замедлился до 9.1%. Причем, если по стране в целом объемы растут за год на 17.8%, то в Ванкувере они падают на 9.1%, причем это минимальные объемы для данного месяца с 1998 года, если не брать в расчет провал 2008 года. Пока это, конечно, не снижение, а консолидация рынка, важным периодом для будет начало весны. На фоне этого процесса закладки новых домов и выданные разрешения на строительство держатся на высоких уровнях, строительный сектор пока не реагирует, хотя в Британской Колумбии (Ванкувер) закладки очень резко провалились в декабре, разрешения на строительство здесь, наоборот, растут.


Ситуация с кредитом выглядит все более интересно, годовые темпы роста кредитования домохозяйств снизились до 6%, чего не наблюдалось с весны 2002 года, минимумы 2009 года были на уровне 7%. При этом, годовые темпы роста потребительского кредитования упали до 3.0%, что стало минимальным уровнем аж с 1993 года. Темпы роста ипотечного кредита пока держатся стабильно на уровне 7%-7.5%, но и здесь процессы идут скорее к замедлению. Общий объем выданных кредитов достиг 1.6 трлн. канадских долларов, из них ипотека 1.1 трлн. канадских долларов (долги домохозяйств составляют 152.9% от располагаемых доходов, в 2007 году они были на уровне 132.4%). Ставки по потребительскому долгу держатся на достаточно лояльном уровне 4.1%. Хотя долговой рынок Канады был поддержан достаточно большим притоком капитала в конце года на фоне европейского кризиса, но потоки могут и смениться. Китайский спрос вместе с замедлением роста экономики, видимо, будет слабеть в среднесрочной перспективе, миграционные потоки в 2011 году не восстановились, причем основной негатив в 2010-2011 годах именно в Ванкувере. Темпы роста канадской экономики к ноябрю замедлились до 2% в год, т.е.динамика внутренних доходов сейчас ухудшается.

Относительно Ванкувера, в 2011 году средняя цена дома здесь ожидается на уровне 788 тыс. канадских долларов (сейчас практически равен американскому), при средней ренте 1230 канадских долларов, при этом, медианный доход на семью не превышает 70 тыс. канадских долларов в год (последние данные 2009 года 67.6 тыс. канадских долларов). Долг к доходам в Британской Колумбии к 2010 году был на уровне 160.5%, в 2011 году должен ещё вырасти.

Обычно к концу зимы объемы на рынке существенно падают, после чего начинается активизация рынка, потому именно весна расставит точки над «i», но все условия для разворота рынка созданы, если ситуация продолжит ухудшаться - то внешний приток капитала на финансовый рынок Канады может развернуться. Гладить ситуацию здесь могут мигранты на активизацию притока которых рассчитывают власти (CMHC надеется на рост чистого притока мигрантов в BC с 43.8 тыс. в 2011 году до 56.1 тыс. в 2012 году), но не факт. Думается мне этот «праздник жизни» заканчивается.
Rambler's Top100

Почему для американцев так важна недвижимость...

...и почему при падении цен на неё проблемы их так существенны.

На глаза попались достаточно интересные данные по рефинансированию ипотеки, а именно по рефинансированию в наличность и вторым ссудам), по сути это процесс монетизации стоимости жилья через кредит и проедания этой стоимости. Данные не просто интересные, а очень интересные. Ниже график фактически монетизацией недвижимости американцами, зеленый – миллиардов в годовом формате, красный – в процентах от номинальных потребительских расходов в соответствующем квартале. Если с 1993 по 2000 год финансирование потребления за счет рефинансирования жилья составляло только 0.5-1.0%, то с 2000 года до 2006 года этот процент подскочил до 3.9%. Т.е. почти 4% всего потребления формировалось по схеме похожей на: взял новый кредит под дом и потратил. В моменте это объем доходил до $350 млрд. в год, сейчас не превышает $50 млрд. Например в 2006 году почти половина прирост номинальных потребительских расходов составил $0.5 трлн., т.е. на 70% был обеспечен средствами от монетизации стоимости недвижимости.

Недвижимость - основной актив, который американцы могут заложить, чтобы жить лучше и тратить больше (чем зарабатывают). Сейчас такой возможности у американских домохозяйств нет и пока не видно того, чтобы возможность подобная появилась, учитывая тот факт, что около четверти всех домов сейчас стоят меньше кредитов под них взятых.

Rambler's Top100

Если исходить из поддержания потребления (уровня жизни) даже на текущем уровне только этот фактор требует дополнительного дефицита бюджета на уровне 2-2.5% ВВП для компенсации потерь, учитывая же сокращение доходов населения за счет сокращения занятости - это ещё 5-7% от ВВП госстимула. Фактически 8-9% от ВВП - это поддерживающий дефицит, который США пока не может сократить не навредив потреблению, без создания механизма перераспределения доходов от более состоятельных домохозяйство менее состоятельным (внебюджетного, или хотя бы не предполагающего наращивания долга).

Игра на желаниях и потребности...

… иметь свое жилье

Исходные:
- доход семьи, которая может нормально претендовать на ипотеку в Москве 130 тыс. в месяц, основные затраты на жизнь 60-65 тыс. в месяц
- для жизни нужна двушка 60 метров, стоимость 8 млн. рублей, аренда 40 тыс. в месяц

Просто 2 условных варианта:

1. Покупается квартира в ипотеку, ставка 12% годовых на 25 лет, первоначальный платеж 20%, или 1.6 млн. рублей (5 лет накоплений при условии жизни в арендованном жилье). Ежемесячный платеж 67.4 тыс. рублей, итоговая выплаченная стоимость через 25 лет 21.8 млн. рублей. Единственный актив квартира в Москве.

2. 1.6 млн. инвестируется, если мы считаем банковскую ставку по кредиту 12%, по депозиту 8%, то логично брать ставку инвестиций 15-20% годовых, но давайте возьмем скромно 12% годовых (на уровне стоимости банковского кредита). Семья решила инвестировать, плюс к этому имеет возможность сберегать 130 тыс. – 40 тыс. (аренда) – 60 тыс. (на жизнь) = 30 тыс. в месяц (0.36 млн.в год). Грубый погодовой расчет даст активы через 25 лет при ставке инвестиций 12% годовых в размере 75 млн. рублей.

Это очень грубый расчет, но даже если мы начнем дисконтировать доходы и недвижимость, предусмотрим постепенное снижение ставок (по кредитам, инвестициям, инфляции), учитывая текущий уровень цен на недвижимость (и их отношение к дохода) мы получим активы во втором случае в 2-3 раза превышающие стоимость активов в первом случае.

Кстати, нация расчетливых арендаторов (немцы) очень хорошо это подтверждает :) Посмотрев на график ниже - вряд ли можно вообще рассчитывать, что цены смогут хотя бы расти темпом хотя бы сравнимым с инфляцией.

 Rambler's Top100

Стоит приложить максимум усилий к созданию цивилизованного рынка аренды жилья, а не субсидировать ипотеку, как это сейчас пытаются делать....

В Германии около 43-45% живут в собственном жилье, остальные арендаторы, не так уж плохо живут имея очень мобильный рынок труда. Никаких диких пузырей ипотечных кризисов и прочих "радостей". В США 2/3 живет в собственном жилье, но только четверть американских домохозяйств имеет собственное выкупленное жилье и средний возраст главы такого семейства 62.5 года (т.е. послевоенное поколение, беби бумеры и пенсионеры). По данным Zillow 28.4% американских ипотечников сейчас имеют долг превышающий стоимость их жилья, кстати это новый рекорд и это при том, что часть долга уже выплачена ... два примера для подражания ... )

Жилищная яма США

Продажи на первичном рынке жилья в январе активно падали после такого же активного роста в декабре, объем продаж составил 284 тыс. домов в годовом исчислении, вернувшись к минимумам, относительно декабря падение составило 12.6%. В декабре был резкий рост продаж на западе страны, такое же резкое падение произошло в январе. Минимальное за весь период подсчета значение было зафиксировано на уровне 280 тыс., так что тут мы вернулись на дно после небольшого всплеска и это дно усиленно топчем. В реальности, если смотреть без сезонных поправок – то было продано всего 19 тыс. домов, что стало историческим минимумом и было на 20.8% меньше, чем в январе 2010 года. Затоваренность рынка выросла до 7.9 месяца. Объем проданных домов на 1000 жителей менее 1, что говорит о крайне плохом состоянии рынка.
Rambler's Top100
Цены на первичном рынке в январе существенно не снизились, относительно декабря медианная цена дома упала на 1.9%, но была на 5.7% выше уровня января прошлого года. Но этот рост обусловлен не столько ростом цен на рынке, сколько смешением спроса за последний год прилично просел спрос на жилье, которое ещё не начало строиться и находящееся в стадии строительства, а спрос на завершенное жилье остался на уровне января прошлого года. Глубокая яма и пока из неё никуда выхода не видно.

Дикая американская ипотека …

Фиксированная ставка по 30-тилетней ипотеке согласно данным Bankrate взлетела сегодня до 5.19% годовых, минимумы ставка показывала в ноябре на уровне 4.20% годовых. За месяц ставка умудрилась вырасти почти на 1%, показав максимальное с апреля значение. Не менее резво летит вверх фиксированная ставка на 15 лет, которая достигла 4.55% годовых, а это рекордное с января значение. Действия ФРС по “снижению” ставок и “смягчению” условий кредитования, похоже приносят все более очевидный результат, но ФРС пока тихо молчит, предпочитая не высказываться по этому поводу. Крайне интересно будет посмотреть как они будут действовать в такой ситуации, особенно, если ставки по ипотеке продолжат стремительное наступление. Как-то нужно тормозить это ралли, вот только как? Снова скупать ипотечные бумаги – опыт покупок трежерис пока показывает, что это может только ухудшить ситуацию, если конечно не открыть безлимитную линию и не скупать все на корню? Десятилетние трежерис дают доходность выше 3.5%, тридцатилетние трежерис подошли к 4.6%. Ау Бен… ты где, а как же снижение ставок?
Ставка по ипотеке в СШАRambler's Top100

ДОП.: по данным Freddie Mac фиксированная ставка по ипотеке на 30 лет подскочила за неделю с 4.61% до 4.83% - максимум с мая текущего года

Рынок недвижимости Ирландии

Раз уж зашел разговор о рынке недвижимости Ирландии. Ниже график цен на дома в Ирландии. Общий индекс цен в 3 квартале снизился на 1.3%, за год цены снизились на 14.8%, со своего максимума упали на 36.1%. В Дублине цены за год упали на 21%, а со своего максимума снизились на 44%. При исследовании в 2005 году 77% покупателей первого дома имели плавающую ставку по ипотеке, ещё 19% - фиксированную на срок до 3 лет. В том же исследовании от 2005 года было зафиксировано, что 84% покупателей первого дома купили его в 2003-2004 годах и всего 4% купили в 2001 году и ранее. Более поздних подобных исследований не видел, но подавляющая часть домов в ипотеку, похоже куплена после 2004 года. Сейчас номинальная цена дома находится на уровне 2002 года.

Фиксированные ставки по ипотеке достаточно низкие (вдвое ниже ставки по 10-тилетним гособлигациям). Но большинство на плавающих ставках а они ещё ниже (около 3.5% годовых), если ставки вырастут – рынок накроет второй волной. Текущие цены, по большей части, ниже цены покупки. Жив этот рынок сейчас только по одной причине – доступ к европейскому кредитному ресурсу по достаточно низким ставкам.

Rambler's Top100

Отказ мозга девелопера, или Polonium Style

Наткнулся на очередные перлы от Полонского, оказывается "креативный девелопер" (а заодно банкрот) дал интервью в котором рассказал какая дешевая у нас недвижимость :) 

Забавно и то, что следующий пост в блоге "креативного девелопера" начинался так:

Обмани меня, если сможешь.
Нет, я сам могу тебя обмануть.
Я умней тебя, поэтому я могу тебя обмануть.
Я тебя обману, потому что я умней тебя.
Я умней тебя, если я тебя смогу обмануть.
Обманув тебя, я стану умней.
Став умней, я смогу тебя обмануть.
Умнее умного ты сможешь стать, лишь обманув его.
Обман, раскрытый за секунду, есть показатель вашего...


Интересно, товарищ действительно думает, что он может кого-то обмануть доказывая какая у нас доступная недвижимость? 

Collapse )

Ну а теперь реальные расчеты, возьмем зарплаты автора в Питере 29 т.р, ср. зарплата в Германии  €3483 в месяц. (http://www.destatis.de)

- Средняя стоимость квартиры в Германии €141 тыс., годовая з/п  €41.8 тыс., т.е. нужно 3 года и 5 месяцев на покупку квартиры, средняя квартира имеет жилую площадь 84 кв. метра.

- Средняя стоимость дома на вторичном рынке в Германии €179 тыс., годовая з/п  €41.8 тыс., т.е. нужно 4 года и 4 месяца на покупку дома, средний дом имеет жилую площадь 123 кв. метра.

- Средняя стоимость квартиры в Питере с жилой площадью 84 кв. метра (аналог средней германской) при заявленной цене $1500-1600 за метр. около $150  тыс. (у нас квартиры по общей площади, а при жилой 84 кв. метра - это минимум 95-100 метров общей) и на покупку такой квартиры даже при средней зарплате $1000 потребуется более 12.5 лет.

При кредите на 30 лет и взносе 20% (на него немцу придется работать 8 месяцев и не кушать, питерцу 30 месяцев и не кушать)
  • Германия: ставка 6% общий объем выплат за 30 лет при дифференцированных платежах €215 тысяч, при цене жилья €141 тыс. и первом взносе $28.2 тыс.
  • Питер: ставка 12% общий объем выплат за 30 лет при дифференцированных платежах $337 тысяч, при цене жилья $150 тыс.  и первом взносе $30 тыс.
Немец при этом заплатит в среднем в месяц 17-18% своей зарплаты за протяжении 30 лет, питерец заплатит 93-95%  зарплаты за протяжении 30 лет. 

Ну а теперь какая должна быть цена пусть 95-тиметровой квартиры (немецкий вариант 84 жилой+), чтобы выплаты были допустим хотя бы 30% от средней з/п питерца, или $300 .... суммарные выплаты за 30 лет должны составить $108 тыс., значит стоимость квартиры $48 тыс. (первый взнос 20% $9.6 тыс = 9-10 месяцев и не кушать). А это около $500 за квадратный метр...

Ну хорошо мы не немцы, 95 метров - это для нас много, нормальная двушка - это 55-60 метров, пусть это наш стандарт, тогда $800 за квадрат :)

А Полонскому я пожелаю жить в так понравившемся ему варианте 36 квадратов... вечно... Rambler's Top100

Отскок продаж жилья в США, но цены падают.

После провального июля ситуация на вторичном рынке жилья США немного стабилизировалась, полностью оправдав ожидания рынков. Продажи домов выросли на 7.6% за месяц, до 4.13 млн. домов в год с учетом сезонного сглаживания. За последний год продажи домов сократились на 19%, годов продажи на вторичном рынке жилья относительно минимумов 2008-2009 снижаются на 8.8%. Это логично, т.к. в период действия программ поддержки рынка жилья был удовлетворен потенциальный спрос, которого сейчас и достает. Запасы жилья выставленного на продажу в августе составили 3.98 млн. домов, т.е. затоваренность рынка в августе составила 11.6 месяцев, что крайне много докризисным меркам.

Rambler's Top100
Медианная цена на вторичном рынке жилья в августе составила $178.6 тыс. за месяц она снизилась на 1.9%, годовой прирост цен составил 0.8%. Учитывая затоваренность рынка цены будут склонны к падению. Это подтверждает и недавний отчет по ценам на дома от Федерального агентство жилищного финансирования (FHFA), которые в июле упали на 0.5%, причем в июне падение оказалось не 0.3%, в 1.2%, в итоге индекс цен показал минимально значение с 2004 года. За последний год цены здесь снизились на 3.3%.

Недвижимость Австралии (все больше сигналов на сдутие пузыря)

Ситуация на рынке жилья Австралии продолжает ухудшаться, по данным HIA (Housing Industry Association) продажи на первичном рынке жилья Австралии в июле упали ещё на 7%, в июне продажи упали на 5.1%, а в мае падали на 6.4% . Таким образом, продажи новых домов упали за три месяца до минимального значения за последние 17 месяцев (ниже было в далеком декабре 2008 года), общее падение за три месяца составило 17.6%. Закладки нового жилья существенно опережают продажи оного. Это очередной сигнал о том, что перегретый рынок австралийского жилья, похоже начинает активно нырять вниз.
Rambler's Top100